Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил
Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-42-46
. Это быстро и бесплатно
!
Общая характеристика договора купли-продажи квартиры
Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.
Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.
Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.
Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.
Когда возможна отмена сделки
Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.
Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.
Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб . К таким нарушениям обычно относят:
- Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
- Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.
Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным
Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.
- Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
- Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
- Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
- Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
- Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.
По обоюдному согласию
Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.
Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.
Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.
Если согласия нет
Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:
- Возникновение непредвиденных обстоятельств.
- Одна из сторон нарушает условия договора.
Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.
Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.
Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.
Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.
Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.
В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.
Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа
Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.
Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.
Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.
Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.
- Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
- Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
- Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно .
О негативных последствиях для каждой из сторон
Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.
Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.
Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.
Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.
В каких случаях договор не расторгают
Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.
Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому . После этого договор расторгать нельзя.
Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.
Инструкция по расторжению до регистрации
До регистрации порядок будет таким.
- Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.
Если возникла неуплата
Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.
Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.
О заявлении на расторжение
Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:
- Доказательства попыток досудебного регулирования.
- Справка о том, что денежные средства были переданы.
- Договор купли-продажи, оформленный копией.
- Подтверждение законного права собственности.
- Справку об оплате госпошлины.
- Копия искового заявления.
Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.
О гарантиях безопасности и сроках
На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.
Для этого и составляются специальные передаточные акты . Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».
Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.
Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.
Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя
Действия для покупателя должны быть такими.
Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.
Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов . Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.
Что должны делать сами продавцы
Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.
Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.
Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.
Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.
Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.
Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.
|
